📊 수지분석표 공학계산기

2026년 법정 요율 적용 · 세전이익률 실시간 산출

⚙️ 공학계산기 — 모든 계산은 법률 기반 확정 수식
💡 수지분석표는 한 번 작성하는 서류가 아닙니다.
수익이 나올 때까지 반복하는 시뮬레이터입니다.
아래에 수익구조를 입력하고 → 계산 → 이익률 12% 미달 시 → 수익구조 재설계 → 다시 계산
세전이익 12% = 시공사가 참여하기 시작하는 하한선
📌 본 샘플교재는 2007년 실전자료이므로 2026년과 입력항목 차이가 있으니, 2026년 참고내용을 기준으로 적용 입력하시면 됩니다.
✏️ 파란글씨 유저가 직접 입력 🚫 빨간글씨 입력금지 — 자동계산
0 지역 · 법인유형 선택 (세율 결정)
※ 비수도권: 취득세 4.6% (취득세4%+지방교육세0.4%+농특세0.2%)
▸2007: 등록세2%+취득세2%+교육세(등록세의20%)+농특세(취득세의10%) = 4.6%
▸2026: 취득세4%+지방교육세(취득세의10%)+농특세(취득세의10%) = 4.6% (85㎡이하 농특세면제)
1 기본 사업 정보 ✏️ 직접입력
사업명
-
매입면적
㎡
기부면적(도로등)
㎡
사업면적
⚙️ 매입-기부 자동
📐 연면적 산출 방법
💡 가설계 전: 건폐율·용적률·지하비율을 입력하면 연면적이 자동 산출됩니다.
건폐율
% 법정 : 상업80 준주거70 1·2종주거60 3종주거50
공업 : 전용공업70 일반공업70 준공업70
용적률
% 법정 : 상업1000 3종주거300 2종주거250 1종주거200
공업 : 준공업400 일반공업350 전용공업300
지하비율(지상대비 %)
입력 상하택일 · 통상 25~35%
지하면적 직접입력(㎡)
입력 시 비율 자동 역산
→ 지상연면적
⚙️ 사업면적 × 용적률
→ 전체연면적
⚙️ 지상 + 지하
2 수익구조 설계 ★ 창조의 영역 ✏️ 직접입력
▼ 해당 유형을 클릭하여 펼치세요 (미입력 항목은 계산에서 제외)
🏢 아파트 ▶
전용85㎡이하 평형
평
↳ 세대수
세대
↳ 평당 분양가(천원/평)
2026평균 지방14,140 · 광역시21,684 · 수도권32,204 (천원/평)
→ 세대당 분양가
천원/세대 (평형×평당가, 수정가능)
전용85㎡이상 평형
평
↳ 세대수
세대
↳ 평당 분양가(천원/평)
85㎡이상 = 평당가 × 1.1~1.2배
→ 세대당 분양가
천원/세대 (평형×평당가, 수정가능)
🏘️ 주택 (공동·다세대·다가구·단독) ▶
공동주택(타운하우스·도시형) · 다세대(빌라·원룸) · 다가구(가구분리) · 단독(전원주택) — 해당 유형만 입력
공동주택 세대수
세대
↳ 분양가(천원/세대)
타운하우스·도시형주택
다세대 세대수
세대
↳ 분양가(천원/세대)
단독빌라·빌라타운·원룸
다가구 가구수
가구
↳ 분양가(천원/가구)
단독주택 분류 · 가구분리
단독주택 세대수
세대
↳ 분양가(천원/세대)
단독타운·전원주택
🏪 상가 ▶
1층 면적
평
↳ 평당 분양가
2026 상가1층 15,000 ~ 30,000 천원/평
2층 면적
평
↳ 평당 분양가
2026 상가2층 8,000 ~ 15,000 천원/평
🏢 오피스텔 ▶
전체면적
평
↳ 평당 분양가
2026 오피스텔 6,000 ~ 12,000 천원/평
🔄 호실×호당가 방식 (입력시 면적×평당가 자동역산)
호실수
호실
호당 분양가
천원/호실 → 면적×평당가 자동역산
📊 수익총액 (A)
입력 대기
3 토지비 ✏️ 직접입력
토지매입비(총액)
천원 → 평당가 (자동 수지분석표 기록)
토지면적(평)
입력 상하택일 (사업면적 자동연동)
토지 평당가(천원)
면적 × 평당가 = 총액
▸2007: 4,249평 × 5,820천원 = 24,729,742 (실거래가 기준)
사업권인수비(P)
천원
지주작업비 요율
% · 중개수수료
▸2007: 토지비의 1~3% (본 사업: 0%)
▸2026: 동일 (중개수수료)
국공유지 불하대금
천원
■ 토지비 소계
천원
4 건축비 ✏️ 단가입력 ⚙️ 금액자동계산
평당 공사단가
천원/평 (전체연면적 기준)
▸2007: 21,609평 × 3,300천원/평 = 71,311,027 (표준건축비 4,417원/㎡(2005년) → 1,321천원/㎡)
▸2026: 국토부고시 2,392천원/㎡ × 3.3058 = 7,339천원/평 (아파트 250~270만, 주상복합 330~400만)
각종인입비(평당)
천원/평 · 난방,전기,가스,수도,통신
▸2007: 21,609평 × 25천원 = 540,235 (난방·전기·가스·수도·통신)
▸2026: 30~50천원/평 (물가상승 반영)
상하수도 분담금
▸2007: 266세대 × 단가 = 별도 부과 (기반시설 있으면 50~100만, 없으면 100~300만)
▸2026: 기반시설부담금으로 흡수 → 별도 없음
철거비/토목(평당)
천원/평 (매입면적 기준)
▸2007: 4,249평 × 120천원 = 509,892 (진입로·단지외공사·주변도로개설)
▸2026: 150~250천원/평 (물가상승 반영)
건축허가이행공사비
천원(1식) · 인허가조건부 공사
▸2007: 100,000천원(1식) — 주보도로구매설·공원조성 등 (지자체 담당부서)
▸2026: 100,000~300,000천원 (규모에 따라)
설계비(평당)
천원/평 (전체연면적 기준)
▸2007: 21,609평 × 40천원 = 864,376
▸2026: 수도 20~30만/평, 지방 15~20만/평
감리비(평당)
천원/평 (전체연면적 기준)
▸2007: 21,609평 × 50천원 = 1,080,470
▸2026: 수도 7~12만/평, 지방 5~8만/평
기타용역비(1식)
천원(1식) · 인허가(면허세등)/지구단위/측량/경관 등
▸2007: 200,000천원(1식)
▸2026: 수도 3~6억, 지방 2~4억
■ 건축비 소계
천원
5 판매비 · 부대비 ✏️ 일부입력 ⚙️ 대부분 자동
M/H 부지임차(월)
천원/월 · 입지별실비
▸2007: 12개월 × 15,000천원 = 180,000
▸2026: 15,000~30,000천원/월
M/H 운영기간
개월
M/H 면적
보통 150~300 평
M/H 평당 건립단가
천원/평 · M/H 면적 × 단가
▸2007: 300평 × 4,000천원 = 1,200,000
▸2026: 수도 5~6천, 지방 4~5천천원/평
M/H 운영비(월)
천원/월
▸2007: 12개월 × 15,000천원 = 180,000 (인건비 등 M/H 임차료와 별도)
▸2026: 수도 1.5~2.5억/월, 지방 1~1.5억/월
미분양대책비
천원
주택분양수수료율
% · 아파트+주택 매출 × 요율
▸2007: 매출 144,110,682 × 1.0% = 1,441,107 (366세대 × 300만원 방식도 가능)
▸2026: 0.5~1.5% (세대당 1,000~1,500만원)
상가분양수수료율
% · 상가+오피스텔 매출 × 요율
▸2007: 상가매출 34,919,240 × 7.0% = 2,444,347
▸2026: 5~8% (상가는 주택보다 높음)
시행사관리비(월)
월 20,000 ~ 50,000 천원
사업기간
개월
제로에너지 요율
% · 직접공사비 × 요율
▸2007: 해당없음 (제도 없었음)
▸2026: ZEB 5등급 의무 (30세대↑) · 직접공사비의 4~8%
고단열+고효율설비+태양광 등 필수 · 2025.6.30 시행
층간소음 보강 요율
% · 직접공사비 × 요율
▸2007: 해당없음 (기준 미비)
▸2026: 바닥충격음 49dB 의무 · 직접공사비의 1~2%
보완시공 의무화 · 검사표본 5%↑ · 오피스텔 확대적용
■ 판매비·부대비 소계
천원
5½ 제세공과금 ✏️ 요율입력 ⚙️ 금액자동
⚠️ 아래 요율은 2026년 기준 기본값입니다. 사업 조건에 따라 조정하세요.
색상범례: ▸1열(빨강) = 2007년 계산식 / ▸2열(파랑) = 2026년 계산식
보존등기비 요율
▸2007: 직접공사비 71,311,027 × 2.2% = 1,568,843
　(취득세2% + 등록세0.8% + 지방교육세0.16% + 농특세0.2%)
▸2026: 직접공사비 × 3.16% (취득세2.8% + 농특세0.2% + 지방교육세0.16%)
📍 부과율: 수도권 4%, 대도시권 지정(부산·울산·대구·광주·대전권) 2%, 기타지역 0%(해당없음)
광역교통부담금 원단가
▸2007: 18,769평 × 2% × 2,761천원(공공건설 임대주택 표준건축비 2004년) × 45%(감면) = 466,441
▸2026: 지상연면적 × 부과율 × 2,392천원(국토부 고시 2026-17호) × 감면율
↳ 광역교통 부과율
▸2007: 수도권·대도시권 모두 2% (시도조례 50%까지 감면 가능)
▸2026: 수도권 4% / 대도시권(부산·울산·대구·광주·대전권) 2% / 기타 0%
↳ 광역교통 감면율
▸2007: 45% (시도조례 감면비율, 50%까지 가능)
▸2026: 수도권 45%, 비수도권 50%
과밀부담금 요율
▸2007: 표준건축비 4,417원/㎡(2005년) = 1,336천원/평 × 면적 × 3.3%(m²÷평 배수) × 5~10%
　(업무용 25,000㎡↑, 판매용 15,000㎡↑, 주거·주차장 부분 제외)
▸2026: 표준건축비 2,392천원/㎡ × 면적 × 5~10% (수도권정비계획법 §12)
※ 비수도권은 0% 입력
분양보증 기준비율
▸2007: 80% (잔금을 제외한 비율)
▸2026: 80% (동일)
분양보증수수료율
▸2007: 매출 144,110,682 × 80% × 0.36% × 2.0년 = 830,078
▸2026: 0.1~0.22% (HUG 신용등급별 차등)
보증기간(년)
▸2007: 2.0년 (분양기간 기준, 사업기간과 별도)
▸2026: 분양보증 적용기간 (통상 1.5~2.0년)
미술장식품비 요율
▸2007: 지상 18,769평 × 표준건축비 4,417천원(2005년) × 0.1%(주거용 1/1000) = 82,893
▸2026: 지상건축면적 × 최신 표준건축비 × 0.1~0.7% · 기금출연 가능(70%)
표준건축비 단가
▸2007: 4,417천원/㎡ (2005년 정부 표준건축비)
▸2026: 1,321천원/㎡ (과밀부담금 표준건축비와 동일)
기반시설부담금 단가
▸2007: 58,000원/㎡(표준시설비) × 0.3(용지환산계수·주거) × 1.0(유발계수) × 920.2(공시지가) × 20%(부담률)
　= 2,962,060 − 공제액(기부부지·상하수도·건축허가이행비·학교용지) = 최종금액
▸2026: 사업면적(㎡) × 8만원/㎡ + 용지비 (학교용지·상하수도 흡수 포함)
기반시설 직접입력
직접 금액 입력 시 단가계산 무시 (천원)
재산세(종토세) 요율
▸2007: 토지매입비 24,729,742 × 0.2%(=1.0×0.002) × 2년 = 98,919 (장부가=실거래가)
▸2026: 종합합산 0.1~0.5% · 공정시장가액비율 적용 (지방세법 §111)
도시계획세 요율
▸2007: 24,729,742 × 0.2%(=1.0×0.002) × 2년 = 98,919 (지자체 조례율 동일)
▸2026: 재산세에 통합 · 0.14% (2011년 재산세 부가세로 전환)
보유기간(년)
▸2007: 2.0년 (PF후 본게임 24개월)
▸2026: 토지 보유기간 (통상 1.5~2.5년)
농어촌특별세
▸2007: 원단 13,838 = 토산시(98,919) × 약14% · 수정: 적곡식 기준 × 자산세 기준 (쏘넷박사 검증)
▸2026: 재산세 × 20% (농특세법 §5 기준)
국민주택채권 요율
▸2007: 지상연면적 62,046㎡ × 80%(전용률) × 0.3천원(300원/㎡) × 17.1%(할인률) = 2,546
　(85㎡초과 100㎡미만: 300원/㎡당, 100㎡초과 132㎡미만: 1,000원/㎡당)
▸2026: 직접공사비 × 0.364% (간략 실효율)
근저당설정비 요율
▸2007: PF대출금(채권최고액) 64,893,035 × 0.4% = 259,572 (채권최고액=토지비×120%×130%)
▸2026: 등록면허세 0.2% + 지방교육세 20% = 0.24% (지방세법 §28①)
개발부담금 요율
▸2007: 개발사업으로 불합한 토지가격 상승분(개발이익)을 환수하는 부담금 (개발이익환수법 §3)
　산식: (종료시점지가 − 개시시점지가 − 정상상승분 − 개발비용) × 부담률
▸2026: 개발이익의 20~25% (도시지역 내)
기타예비비 요율
▸2007: 매출 144,110,682 × 0.1% = 144,111
▸2026: 매출 × 0.1% (동일)
■ 제세공과금 소계
천원
6 금융비
PF 토지비 대출비율
PF=Project Financing(사업비대출)
% · 토지비소계 × 비율
▸2007: 토지비의 80% 또는 직접공사비의 70% (채권최고액=토지비×120%×130%)
▸2026: 사업장별 상이 · 자기자본비율 10%↑ 의무화 추세
PF 공사비 비율
직접공사비의 비율
▸2007: 직접공사비 71,311,027 × 70% = 49,917,719
▸2026: 자기자본 10%↑ 의무화 (→2028 20%)
PF 수수료율
% · PF대출금 × 요율
▸2007: PF대출 49,917,719 × 3.0% = 1,497,532
▸2026: 2~3% (모범규준 시행, 수수료 항목 단순화)
PF 이자율(연)
% · PF대출금 × 연이율 × 사업기간(년)
▸2007: 49,917,719 × 7.0% × 1.66년 = 5,800,439
▸2026: 연 7~10% (기준금리 변동 반영)
PF 이자기간(년)
▸2007: 1.66년 — PF실행 후 이자산정기간
▸2026: PF 실행~상환 기간 (통상 1.5~2.5년)
중도금 이자후불 비율
분양대금의 40~60%
중도금 이자후불 금리(연)
2026평균 연 6~8%
중도금 이자후불 기간(년)
통상 1.0 ~ 2.0년
중도금 무이자 비율
무이자 적용 비율(%)
■ 금융비 소계
천원
📚 PF(프로젝트 파이낸싱) — 시대별 변화 교육자료
▸ 2007년 관행
• PF 대출 = 토지비의 80~110%
• 또는 직접공사비의 70%
• 시행사 자기자본 5~10%
• PF 수수료 3%
• PF 이자 연 6.5~7%
• All-in Cost 9~10%
▸ 2026년 기준
• LTV 기준 아파트 80% 이하
• 오피스텔 60~70% 이하
• 시행사 자기자본 20~30% 필수
• PF 수수료 1~2%
• PF 이자 연 7~10%
• All-in Cost 10~14%
⚠️ 핵심 변화: 2027년부터 시행사 자기자본비율 단계적 의무화 (2027년 5% → 2030년 20%)
과거 "토지비 110% PF" 관행은 소멸. 사업성 평가 의무화(2024.06~), 전문 평가기관 심사 도입.
분양수수료: 아파트 세대당 1,000~1,500만원, 상가 총분양가의 7~8%
분양보증(HUG): 분양수입의 0.2~0.3% (시공사 신용등급별 차등)
출처: NotebookLM 부동산개발수지분석 102개 소스 기반 (2024~2026 최신 자료)
📊 지출총액 (B)
입력 대기
★ 세전이익 (A-B)
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